Aggiornato con:
- Legge 11 novembre 2014, n. 164
- Circolare Agenzia delle entrate 19 febbraio 2015, n. 4/E
Il settore immobiliare sta attraversando un periodo di forte crisi.
Per facilitare l’acquisto degli immobili sono state introdotte delle nuove formule costituite dall’affitto con riscatto e dal rent to buy i cui termine sembra uguale ma i contratti presentano delle piccole differenze. L’articolo 23 del decreto legge 12 settembre 2014 n. 133 o meglio noto come “Sblocca Italia” ha introdotto delle importanti novità in materia di rent to buy e di affitto con riscatto prevedendo delle specifiche tutele a favore del potenziale compratore.
Preliminarmente, per effetto di tale disposizione i benefici fiscali riferiti all’edilizia sociale che consentono la possibilità per l’acquirente di riscattare l’immobile, dopo, almeno sette anni, sono stati estesi a tutti i settori. Il compratore potrà così scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione.
Ma la vera novità consiste nella decorrenza degli effetti fiscali della compravendita, sia per il compratore che per il venditore che è posticipata al momento del riscatto dell’immobile e non parte dalla data di stipula del contratto di locazione. Al fine di tutelare le parti la norma prevede che il contratto di affitto con riscatto e il rent to buy siano redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritti presso la conservatoria dei registri immobiliari; non possono essere stipulati contratti in rent to buy riferiti a immobili ipotecati. I contratti si risolvono in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
L’Agenzia delle entrate, con circolare 19 febbraio 2015 n. 4/E ha ampiamente illustrato il trattamento fiscale ai fini delle imposte dirette e indirette applicabile ai citati contratti distinguendo separatamente la relativa disciplina sia con riferimento ai soggetti che operano nel regime d’impresa sia per coloro che agiscono in tale veste, vale a dire i privati.
La presente guida si prefigge di fornire al lettore dei chiarimenti relativamente agli aspetti civili e fiscali.
L’affitto con riscatto consente al compratore di prendere in affitto un immobile versando un canone più alto di cui il cinquanta per cento costituisce un acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto. Diversamente il rent to buy consente al compratore di accumulare dei fondi che gli consentono di acquistare l’immobile al momento in cui rientra nei parametri richiesti dalla banca per ottenere un finanziamento.
La suddetta guida è strutturata con tabelle esplicative e con delle esemplificazioni di carattere pratico; inoltre, nella stessa è stata inserita anche una sintesi delle altre formule contrattuali.
Indice
- Sintesi
- Premessa
- 1. Definizione giuridica dell’affitto con riscatto
- 2. Ambito soggettivo
- 3. Struttura dei contratti
- 4. Cosa succede se non si esercita l’opzione
- 5. Vantaggi
- 6. Regime Fiscale
6.1. Fase della locazione - concedenti che agiscono in regime d’impresa-trattamento ai fini delle imposte sui redditi e IRAP - 6.2. IVA - Regime fiscale della locazione e del riscatto dell’immobile - 6.3. Il regime applicabile in caso di opzione di riscatto - 6.4. Imposta di registro - 6.5. Imu - 7. Tassazione ai fini delle imposte dirette
7.1. Contabilità del locatore - 7.2. Contabilità del locatario - 7.3. La norma di comportamento n. 191 - 7.4. Fase della locazione - disciplina applicabile al locatore che non riveste la qualifica di imprenditore - 7.5. Fase del riscatto dell’immobile - concedente che non opera nell’esercizio d’impresa - 7.6. Disciplina fiscale applicabile al concedente, non imprenditore, in caso di mancato esercizio del diritto di riscatto e di risoluzione per inadempimento - 8. Tutela in caso di fallimento
- 9. Le altre formule
9.1. La locazione con opzione d’acquisto - 9.2. La vendita a rate con patto di riservato dominio - 9.3. Il contratto di locazione con patto di futura vendita - 9.4. Le provvigioni del mediatore - Conclusioni
- Fac simile Contratto di affitto con riscatto
Contratto di affitto con riscatto - Contratto di opzione per l’acquisto - Contratto di rent to buy - Contratto di opzione per l’acquisto - Contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio - Contratto di locazione con patto di futura vendita - Casi pratici
Caso 1 - Caso 2 - Caso 3 - Bibliografia/sitografia per approfondimenti
Per maggiori informazioni: l'eBook "Affitto con riscatto e Rent to buy. Aggiornato con: Legge 11 novembre 2014, n. 164 - Circolare Agenzia delle entrate 19 febbraio 2015, n. 4/E" di Salvatore Albanese e Rita Donzì, edito da Fisco e Tasse, è in vendita in formato Kindle su Amazon.it al prezzo di Euro 10,99
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